Expensas ordinarias y extraordinarias: qué son y quién paga cada una, propietario o inquilino
Es una de las preguntas que más le llegan a una administración, y casi siempre en el peor momento: cuando un inquilino recibe una expensa más alta que la del mes anterior. La respuesta corta tiene dos partes. Frente al consorcio, las dos expensas las debe el propietario. Entre propietario e inquilino, manda el contrato de alquiler.
Qué es una expensa ordinaria
Es lo que el edificio necesita para funcionar todos los meses: administrarlo, mantenerlo y reparar lo común para que siga en condiciones. Por ejemplo:
- El sueldo del encargado, con sus cargas sociales, el aguinaldo y las vacaciones.
- La limpieza y la luz y el agua de los espacios comunes.
- El abono y el mantenimiento del ascensor.
- El seguro del edificio.
- Los honorarios de la administración.
- Las reparaciones de mantenimiento: la bomba de agua que se rompe, el portero eléctrico, una pérdida en una cañería común.
Qué es una expensa extraordinaria
Es la que decide la asamblea para algo puntual, que no es el funcionamiento de todos los meses: una obra, una mejora, una renovación. Por ejemplo:
- Pintar la fachada o impermeabilizar la terraza, como obra aprobada en asamblea.
- Cambiar el ascensor o instalar uno nuevo.
- Sumar algo que el edificio no tenía: cámaras, un portón automático.
- Los aportes al fondo de reserva.
- La indemnización por el despido de un encargado.
Lo que la define no es el monto, es el origen. Una reparación cara para que el edificio siga funcionando como siempre puede ser ordinaria; una mejora barata que decidió la asamblea es extraordinaria.
Si la unidad está alquilada, ¿quién paga cada una?
El consorcio le reclama la expensa al propietario, esté o no alquilada la unidad. Quién la termina pagando es un tema entre propietario e inquilino, y lo resuelve el contrato.
Lo habitual, y lo que dice la mayoría de los contratos: el inquilino paga las ordinarias y el propietario las extraordinarias. Desde la desregulación de los alquileres de diciembre de 2023 hay más margen para pactar otra cosa, y los especialistas no coinciden en cuánto. Ante la duda, lo que vale es lo que firmaron las partes.
Quién paga qué, en una tabla
Lo habitual, salvo que el contrato diga otra cosa:
| Concepto | Tipo | Si está alquilado, suele pagarla |
|---|---|---|
| Sueldo, aguinaldo y vacaciones del encargado | Ordinaria | Inquilino |
| Indemnización por despido del encargado | Extraordinaria | Propietario |
| Limpieza, luz y agua comunes | Ordinaria | Inquilino |
| Abono y mantenimiento del ascensor | Ordinaria | Inquilino |
| Cambio del ascensor | Extraordinaria | Propietario |
| Seguro del edificio | Ordinaria | Inquilino |
| Honorarios de la administración | Ordinaria | Inquilino |
| Pintura de fachada o impermeabilización aprobada en asamblea | Extraordinaria | Propietario |
| Fondo de reserva | Extraordinaria | Propietario |
| Mejoras (cámaras, portón automático) | Extraordinaria | Propietario |
Y lo que no es expensa: los impuestos de la unidad (como el ABL o el inmobiliario) y sus servicios propios.
Lo que le toca a la administración
La administración no decide quién paga entre propietario e inquilino, pero sí puede evitar la discusión: liquidar las ordinarias y las extraordinarias por separado, con cada gasto en la que corresponde y explicado. Cuando las dos vienen mezcladas en un solo total, el conflicto entre propietario e inquilino termina en el teléfono del administrador.
Si en el mes hay una extraordinaria, conviene avisar antes de que llegue la expensa. Para eso sirve el modelo de la nota Expensas claras: cómo comunicar un aumento sin generar conflicto.
En Expensa Horizontal cada liquidación es ordinaria o extraordinaria, y el propietario ve las dos por separado en su portal, cada una con su vencimiento. Te lo mostramos en veinte minutos con un consorcio de ejemplo: pedí la demo.
